«

»

יונ 11

הדפס פוסט זה

איך לדאוג לניהול זול של הבנין המשותף?

מצוקת הדיור בערים הגדולות מובילה לכך שעיריות רבות, בעידוד ממשלת ישראל, מעניקות זכויות בנייה נרחבות לקבלנים. זכויות בנייה אלו מאפשרות לקבלנים לבנות מגדלים של 10 קומות ויותר, כך שבניגוד לשכונות הישנות שאנו גדלנו בהם, כיום בניינים רבים מאכלסים בתוכם בין 30 ל-100 בתי אב ויותר.

כמות הדיירים וגובה הבניין משפיעה באופן ישיר על צורת הבנייה והמערכות הנמצאות בבניין, מערכות שאיבה, מים, קולטי שמש (בבניינים בני תשע קומות ומטה) וכן הלאה.

הגידול במשקי הבית והמורכות בכל בניין, הופכים את ניהול הבניין על ידי וועד הבית על ידי אחד הדיירים לבלתי אפשרי ומחייבים את הדיירים להתאגד ולבחור בחברת ניהול שתנהל עבורם את גביית התשלומים מהדיירים, העסקת חברת ניקיון, אחזקת מעליות וטיפול בתקלות הנובעות מנזקים ובלאי.

מעבר לכך, ועד הבית נדרש לשאת בהוצאות החשמל החודשיות של השטח והרכוש הציבורי הכולל את תאורת החנייה, מעליות ומערכות הסניקה הנמצאות בבניין.

במסגרת מאמר זה בחנו את עלות האחזקה לשנה של פרויקט בן שלושה בניינים בני תשע קומות, סך הכול 99 דיירים. כאשר בכל בניין קיימות 2 מעליות, אחד מהן מעלית שבת, ומערכת להגברת לחץ המים. בנוסף, באחד הבניינים קיים גנרטור החירום האמור לתמוך בשלושת הבניינים.

בשנת 2013 שילמו הדיירים בפרויקט זה ממוצע של 225 ₪ לחודש דמי ועד בית, שכללו:

  • ניקיון יומי של לובי כל אחד מהבניינים והקומות, ניקיון חדר האשפה והשטחים הציבוריים (כולל איסוף לכלוך)  וביצוע פוליש לרצפה אחת לחצי שנה.
  • תשלום חשמל של 45 אלף שקלים עבור השטח הציבורי ושלושת הבניינים
  • אחזקת מעליות בעלות של 90 אלף ₪ עבור שלושת הבניינים
  • איש אחזקה המגיע אחת לשבוע לפרויקט ומבצע החלפה של נורות שרופות, תיקוני בלאי וצבע בעלות של עד 300 ₪ בחודש
  • 12 מצלמות נסתרות ומערכת הקלטה
  • ביטוח מבנה וצד ג'
  • ביקורות כיבוי אש, חיטוי והדברה
  • טיפול שנתי בגנרטור החירום

המחיר כאמור הינו מחיר ממוצע שהושג בזכות מערכות שנמצאו בתקופת האחריות של החברה המספקת או של הקבלן.

בשנת 2014 עדכנה חברת הניהול את המחיר ל-250 ₪ וזאת בעקבות החריגה שנרשמה בחשבון החשמל בשנה הקודמת ועדכון יתרת המכסה של חשבון החשמל השנתי ל-66 אלף ₪ במקום 45,000.

ניתן לראות שבשנת 2013 קיבלה החברה מהדיירים 267,300 ₪ ואילו בשנה הקרובה היא עתידה לקבל 297,000 ₪.

ננסה לפרוט את העלויות עבור כל מרכיב בחבילה המוצעת על ידי חברת הניהול בכדי לאמוד את כדאיותה:

  • העסקת עובד ניקיון הנמצא בפרויקט במשרה מלאה בשכר מינימום של 4,300 ₪ בחודש, סה"כ עלות שנתית 51,600 + 20% מרכיבים פנסיונים, ביטוח לאומי וכן הלאה = 62,000 ₪.
  • תשלום חשמל בשנת 2013 היה 60 אש"ח עבור שלושת הבניינים
  • אחזקת מעליות מוערכת ב-10,000 ₪ בשנה, סה"כ 60,000 ₪
  • ביטוח איש אחזקה (עבור תיקונים שוטפים וטיפול במערכות) כ-20,000 ₪ בשנה
  • מערכת להקלטה של 12 מצלמות DVR ללא אחזקה הינה כ-10,000 ₪ בשנה
  • ביטוח מבנה וצד ג' – משתנה בהתאם למבנה ומיקומו אך משוערך ב-40,000 ₪
  • הדברת מבנה אחת לשנה – 2,000 ₪ עבור יום עבודה וחומרים

ניתן לראות שהעלות האלטרנטיבית אמנם זולה במעט מהעסקה של חברת ניהול: 254,000 ₪ לעומת 267,300 ₪ – כלומר חסכון כספי של 13,300 ₪!

ננסה לבצע השוואה קצרה בין שתי החלופות. ראשית, ניהול ועד הבית באופן עצמאי, כמו כל דבר בחיים זול יותר בסכום המוערך בין 10,000 ₪ ל-15,000 ₪, אך מן העבר השני מחייב את אחד הדיירים לכהן בתפקיד ועד הבית על כל המשתמע מכך: איסוף כספים, העסקה ופיקוח של מנקה, גנן ושאר בעלי המקצוע הדרושים לתחזוקה השוטפת של הבניין.

לעומתה חלופה חברת הניהול יקרה ובזבזנית, אך אם נחלק את ההפרש במספר הדיירים בפרויקט (15,000 חלקי 99) נקבל תוספת שנתית של 150 ₪ לכל דייר עבור אחזקת חברת ניהול.

המלצתנו תמיד היא לבחור באופציה הזולה, אך במקרה זה יש לתת את הדעת לגבי ניהול מורכב של גבייה מכמעט 100 דיירים, העסקת עובד ניקיון במשרה מלאה (כולל אספקת חומרים) וטיפול בתקלות של שלושה בניינים ושמונה עשרה קומות – האם אתם ערוכים לכך? באם יש לכם מישהו שמוכן לבצע את כל הניהול בהתנדבות, זוהי כמובן בחירה מועדפת, אבל כדאי לשקול האם הטרחה שווה את ההבדל במחיר.

קרא עוד:

איך להשיג ביטוח משכנתא בזול

קישור קבוע למאמר הזה: http://zol.org.il/?p=1553

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

אתם יכולים להשתמש באפשרויות ותגי ה-HTMLהבאים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

css.php