«

»

מרץ 22

הדפס פוסט זה

משפרי דיור? כך תוכלו לחסוך כסף עבור תשלום מס רכישה

מעבר לאיום האירני והשקעת המאמצים של ראש הממשלה במהות החיים עצמם, הבחירות הקרובות מסמלות יותר מכל את מותה בטרם עת של תוכנית מע"מ אפס מבית שר האוצר לשעבר יאיר לפיד.

דעות הכלכלנים לגבי התוכנית חלוקות ונעות בין דברי שבח והלל לשר האוצר לשעבר ורצונו להילחם ביוקר המחייה, לבין דברי שטנה ועקיצות שלא ניתן לנהל מערכת כלכלית ללא השכלה בסיסית בתחום, כל שכן ללא תעודת בגרות מלאה.

אך כאמור, תוכנית זו נגנזה, ואיננה עומדת שוב על הפרק של מפלגת יש עתיד או כל מפלגה אחרת הטוענת כי הציגה בעבר את התוכנית מטעמה. כתוצאה מכך שוק הדיור מתעורר בעקבות גידול ביקושים לדירות קטנות, על ידי מחוסרי דיור המבקשים לרכוש דירה ראשונה מבלי להמתין שוב להטבות כלשהן שיגיעו או לא מהמדינה.

חזרת הביקושים של רוכשי הדירות הקטנות איננו מעורר רק את משרדי המכירות של הקבלנים והיזמים השונים, אלא מניע את שוק הדיור כולו ומעניק הזדמנות גם למשפרי דיור, אלו המעוניינים ברכישת דירה גדולה יותר על חשבון הדירה הקטנה הנמצאת בבעלותם.

כעת ישנם קונים רבים יותר המעוניינים בדירות קטנות מיד ראשונה ומיד שנייה כאחד, מכיוון שהטבת המע"מ איננה מפצה עוד על זמן ההמתנה לדירה חדשה ומחזירה את האטרקטיביות של דירות יד שנייה.

מינוחים בהם יבוצע שימוש במסגרת כתבה זו

רוכשי דירה ראשונה – חלוקה מלאכותית שנעשתה במסגרת הצעת החוק של מע"מ אפס ותוכנית מטרה. זוגות שמעולם לא רכשו דירה או שלא הייתה בבעלותם דירה בעשר השנים האחרונות או רווקים מעל גיל 35 העונים לאותם קריטריונים.

משפרי דיור – מחזיקי דירה אחת או שתיים, המעוניינים במכירת הדירה (או שתי הדירות ביחד) לשפר שיפור תנאי הדיור שלהם על ידי רכישת דירה גדולה יותר, באזור טוב יותר וכן הלאה.

דירה יחידה – אדם או שני בני זוג המחזיקים ברשותם דירה אחת לשם מגורים במדינת ישראל.

דירה נוספת – דירה שנייה ומעלה הנמצאת בבעלות אדם או שני בני זוג, גם בתקופת חפיפה בה נרכשת דירה טרם מכירת דירת המגורים

מס רכישה לדירה יחידה

חוק מיסוי מקרקעין מגדיר כי בעבור רכישת דירה יש לשלם מס רכישה למדינת ישראל הנגזר מעלות הדירה, ובהתאם למדרגות הקבועות בחוק.

המדרגות המוגדרות בחוק אינן רלוונטיות מכיוון שבמסגרת הוראת שעה המתעדכנת מעת לעת, נקבעות מדרגות שונות הכוללות בתוכן פטור עד לעלות מסוימת של דירה. פטור ממס רכישה מוענק לרוכשי דירה יחידה ומטרתו היא עידוד היצע הדירות למגורים באמצעות תמריץ לרוכשי דירה ראשונה והעלאת סכומי המס לרוכשי דירות להשקעה.

מדרגות מס רכישה – רכישת דירה יחידה לתושב ישראל

        0% מס עבור חלק שווי הדירה עד 1,517,210 ₪

        3.5% מס עבור חלק שווי הדירה שבין 1,517,210 ₪ ולבין 1,799,605 ₪

        5% מס עבור חלק שווי הדירה שבין 1,799,605 ₪ ולבין 4,642,750 ₪

        8% מס עבור חלק שווי הדירה שבין 4,642,750 ₪ לבין 15,475,835 ₪

        10% מס עבור חלק שווי הדירה מעל 15,475,835 ₪

מס רכישה לדירה נוספת

על פי החוק, יש לשלם מס רכישה עבור דירה נוספת על פי המדרגות המפורטות מטה.

מס רכישה עבור דירה נוספת – מעבר לדירה הראשונה

  •         5% מס עבור שווי הדירה שבין 0 ₪ ולבין 1,123,910 ₪
  •         6% מס עבור חלק שווי הדירה שבין 1,123,910 ולבין 3,371,710 ₪
  •         7% מס עבור חלק שווי הדירה שבין 3,371,710 ₪ ולבין 4,642,750 ₪
  •         8% מס עבור חלק שווי הדירה שבין 4,642,750 ₪ ולבין 15,475,835 ₪
  •         10% מס עבור חלק שווי הדירה מעל– 15,475,835 ₪

מס רכישה על קרקע לבניה עצמית

על קרקע לבניה עצמית, בדומה לכל סוג אחר של מקרקעין שאיננו דירת מגורים, ישנו מס רכישה קבוע בגובה של 5% משווי רכישת הקרקע.

יחד עם זאת, עלויות הקבלן המבצע, כמו קידוחי כלונסאות, שלד, מעטפת וגמר אינן מחייבות בתשלום מס רכישה.

הבעיה של משפרי הדיור

בעלי דירה המעוניינים לרכוש דירת יד שנייה או דירה חדשה מקבלן טרם מכירת דירת המגורים שלהם, בכדי למנוע מצב בו יהיו מחוסרי דירת מגורים, נאלצים על פי החוק היבש לשלם מס רכישה כאילו רכשו דירה נוספת להשקעה.

כך נוצר מצב אבסורדי בו אלו המעוניינים לשפר את מצב הדיור שלהם נאלצים להוסיף למחיר הדירה החדשה סכום שלעיתים עולה על 100,000 ₪, מכיוון שאלו החזיקו ברשותם שתי דירות לתקופה שלעיתים אורכת כמה חודשים בודדים, מבלי שהניבו באמצעותה רווחים ועליהם יהיה לקזז את העלות בכדי לאפשר את רכישת הדירה החדשה.

בעיה זו עלולה לגרור להקפאה בשוק הנדל"ן כולו שכן לאיש אין תמריץ לשפר את מעמדו, וליצור מצב בו הקבלנים יגדילו את היצע הדירות רק עבור רוכשי דירה ראשונה, שהם האוכלוסייה הכמעט יחידה המסוגלת להרשות לעצמה לרכוש דירה חדשה.

פטור מס רכישה

פטור ממס רכישה הוא הזרז המאפשר לבעלי דירות לשפר את מצבם, למעשה פותר באופן כמעט מוחלט את הבעיה המתוארת מעלה.

ובכדי למנוע מצב בו ינוצל הפטור לרעה, הוא מוענק תחת ההגבלות הבאות:

  • התחייבות של רוכש הדירה למכור את דירתו הישנה בתוך 24 חודשים מיום רכישת דירת יד שנייה או 12 חודשים מיום מועד מסירת הדירה הצפויה, כאשר מדובר על רכישת דירה חדשה מקבלן.
  • התחייבות למכירה של 2 דירות ישנות לשם רכישת דירה אחת
  • קיום של דירה נוספת, אך מתגורר בה דייר מוגן לפני ה-1 בינואר 1997
  • רוכש הדירה החדשה מחזיק בעד שליש מהבעלות בדירה אחרת
  • אין פטור על רכישת קרקע לבניה עצמית, גם אם אין ברשות הרוכש דירה הרשומה על שמו.

לא לעולם חוסן

עלותו של פטור ממס רכישה נאמדת בכ-1.5 מיליארד ₪ מדי שנה, עלות אלטרנטיבית לקופת המיסים.

לכן מדי שנה מוכנס ביטול הפטור לספר התקציב, כחלק מרעיונותיהם של פקידי האוצר להגדלת הקופה הציבורית. חשוב לציין כי ברוב המקרים מדובר על עז הנכנסת אל התקציב בכדי ששר האוצר המכהן יוכל להוציא אותה ובכך לנכס לעצמו סיוע למעמד הביניים ומשפרי הדיור.

אולם לא לעולם חוסן וייתכן כי יום אחד יבוטל הפטור, ולכן יש לבצע תכנון מס מדויק טרם ההסתמכות על הנאמר במאמר זה.

קישור קבוע למאמר הזה: http://zol.org.il/?p=1601

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

אתם יכולים להשתמש באפשרויות ותגי ה-HTMLהבאים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

css.php